楼市之声 为公众而来

这些天对于地产圈来说,集中供地是名副其实的热词。从4月中旬开始,集中供地进入落地期,多个城市竞拍的火热场面,从不同程度在向市场释放一个信号,在“批发市场”里,房企买地,更难了。

由于“两集中”政策的筹备、实施,今年一季度,试点城市土地供应量同比大幅下滑,经历了“空窗期”。如果首轮集中供地空手而归,半年报上新增土储一项,很难有好看的数据,未来销售业绩的持续,也没了底气。

因此,当企业看好的重点城市开始供地时,“挤破头”成为难以避免的局面。以北京为例,首批集中供地中参与报名的竞买主体就超过200个,涉及企业超过50家,进入现场竞拍的25宗地中,22宗突破地价上限,10宗转入竞高标准商品住宅建设方案程序。

而在热点二线城市,抢地难度没有最高,只有更高。无锡首批集中供地,仅1宗未突破销售限价。未设置地价上限的重庆,成交土地整体溢价率超过40%。在南京,51宗宅地,36宗需要摇号来决定。

竞争激烈的背后,一方面反映出企业对城市前景的看好,另一方面也能看出企业的“焦虑”。

这种“焦虑”甚至传导到未进行集中供地的小城安溪。5月12日,福建省泉州市安溪县两宗地采取摇号方式出让。现场出现大量“壳”公司,其中一家TOP10的房企为拿地竟然披上了“60”个“马甲”。

“焦虑”不是凭空出现,业内普遍归结出两点原因。一是“钱袋子”紧;二是账难算。

“三道红线”新规出来后,对房企现金流和负债提出新的要求。“钱紧”的情况下,房企就要考虑自身“集中力量办大事”的能力,采取更具策略性的方式拿地。

如同孩子多的家庭分蛋糕一样,蛋糕大小有限,一个分公司切得多,必然有别的分公司切得少。切得多的公司拿不到地,却占用了资金,拿到地,还不一定能保证利润;分得少的,则面临着“断粮”的风险。

而算账,则是更让人头秃的话题。在部分城市,“摇号”意味着越多“马甲”,拿地概率越大;限价,则是表明政府房住不炒的决心,“竞高标准商品住房建设方案”,向企业传导“品质”住宅导向。这些都让企业面临更严酷的“利润”考验。

话说回来,热门地块有其“热”的原因,但在伤敌一千自损八百的竞争下,房企即便摘得“地块”也未必“真香”。吃得下,嚼不动,可能是房企下一步遇上的新问题。

而还有一些企业抱着另一种想法。与其抢网红菜,不如发掘私房菜。关注一下相对冷门的地块或城市,另辟蹊径算自己的经济账。

在首批集中供地中,北京就有4宗地块底价成交,广州、青岛、沈阳、长春等城市的部分地块甚至出现流拍现象。这些底价成交或者流拍的地块就一定不“香”吗?其实长远看也未必,不少房企已经在开始为自己成功“捡漏”庆贺。

按照集中供地规划,预计下一波大潮将在8月集中到来,下次赴宴,桌上的菜,哪道先吃,哪道抢着吃,可能是接下来两个月的加班重点了。

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